SAMOWOLA BUDOWLANA – JAKIE NIESIE KONSEKWENCJE? KOMENTUJE KATARZYNA KOSICKA-POLAK, PARTNER KANCELARII MKZ PARTNERZY

Często spotykanym i komentowanym w internecie problemem, z którym mierzą się członkowie wspólnot mieszkaniowych jest ingerencja w części wspólne budynku przez jednego z mieszkańców bloku. Przykładem może być połączenie dwóch lokali w jeden. Nie wszyscy wiedzą, że tego typu ingerencje wymagają zgody pozostałych lokatorów, która musi być wyrażona w formie uchwały. W zależności od rodzaju wykonywanych robót budowlanych, konieczne może być również uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie odpowiedniego zgłoszenia.

Co, jeśli wykonujący roboty nie uzyska zgody pozostałych mieszkańców albo w ogóle o nią nie wystąpi, a przy okazji pominie jeszcze obowiązek zgłoszenia do odpowiedniego organu? Jakie konsekwencje mogą spotkać tę osobę i jakie roszczenia mogą przysługiwać pozostałym mieszkańcom? Na te pytania odpowiedziała Katarzyna Kosicka-Polak, partner w kancelarii MKZ Partnerzy.

Ostatnio do kancelarii zgłosiła się pewna wspólnota mieszkaniowa, w której doszło do opisanej sytuacji. Właściciel dwóch lokali znajdujących się na ostatnim piętrze w bloku nie powiadomił pozostałych mieszkańców, że zamierza je połączyć. Remont obejmował m.in. przebicie ściany nośnej, kompletną zmianę położenia instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i wentylacyjnej. Właściciel nie zawiadomił również odpowiedniego organu budowalnego. Wspólnota, w obawie o naruszenie konstrukcji budynku i możliwość wystąpienia niechcianych konsekwencji związanych ze zmianami w powyższych instalacjach, skontaktowała się z właścicielem, prosząc go o zaniechanie prac. Nie przyniosło to spodziewanego skutku, dlatego sprawa została zgłoszona do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o sprawdzenie prawidłowości wykonywanych robót i w zależności od dokonanych ustaleń, o nałożenie odpowiedniej sankcji.

W tym miejscu wskazać należy, iż istnieje kilka rodzajów robót budowlanych. W tym przypadku omawiana jest przebudowa, czyli zmiana warunków technicznych lub techniczno-użytkowych budynku lub jego części, która nie prowadzi do zmiany takich jego elementów jak: kubatura, wysokość, szerokość, liczba kondygnacji itp. Jeżeli właściciel dokonuje zmian, które „zamykają się” w obrębie jego lokali i nie oddziałują „na zewnątrz” budynku, wykonywane przez niego roboty budowlane należy kwalifikować właśnie jako przebudowę. Co również istotne, przebudowa nie mieści się w pojęciu „budowy”, rozumianej jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. To z kolei oznacza, że w razie wykonywania przebudowy bez odpowiedniego pozwolenia/zgłoszenia, do tego rodzaju robót nie stosuje się przepisów, które ustanawiają możliwość następczego ich „zalegalizowania”, a gdy nie dojdzie ono do skutku, wydania nakazu rozbiórki/przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z faktu, że wspomniane przepisy odnoszą się do „budowy”, do której jak wyżej wspomniano, „przebudowa” się nie zalicza.

Dlatego też Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego mógł w omawianej sprawie „jedynie” zobowiązać właściciela lokali do przedłożenia ocen technicznych wykonanych przez niego robót. Po stwierdzeniu, że roboty te nie naruszają konstrukcji budynku, nie powodują zagrożenia dla mienia i ludzi oraz że są zgodne ze sztuką budowlaną, odstąpił od nałożenia dalej idących obowiązków, w tym sankcji, na właściciela.

Z uwagi na wspomnianą lukę w przepisach organ budowlany nie miał możliwości nałożenia grzywny lub wymierzenia innej kary na inwestora. Pomimo niedopełnienia żadnych formalności związanych z przebudową, właściciel nie poniósł praktycznie żadnej odpowiedzialności.

Jednakże brak sankcji administracyjnej lub karnej nie oznacza jeszcze dla właściciela żadnych skutków prawnych na przyszłość. Brak stosownej zgody pozostałych mieszkańców może powodować problem związany z „uporządkowaniem” stanu prawnego nowopowstałego lokalu (stanowiącego formalnie 2 odrębne przedmioty własności).  Istnieje ryzyko, że przełoży się to na takie kwestie jak możliwość sprzedaży lokalu, jego darowania, obciążenia, itd.

Ponadto każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia „przebudowanej” nieruchomości wspólnej do stanu poprzedniego. Kluczowe jest słowo „wspólnej”, dlatego że w toku ewentualnego postępowania, sąd nie będzie mógł wydać orzeczenie dotyczącego tych części budynku, które stanowią wyłączną własność niepokornego właściciela.

Opisane konsekwencje nie są zbyt uciążliwe. W zależności od znajomości przepisów przez właściciela realizującego przebudowę i jego umiejętności korzystania z nich, może on dodatkowo zmniejszyć skutki, by były praktycznie nieodczuwalne. Powyższa sprawa jest o tyle ciekawe, że pokazuje braki odpowiednich rozwiązań legislacyjnych, które mogłyby w lepszy sposób zabezpieczyć interes współwłaścicieli.

Polecane

Specjaliści

Partner, Radca prawny

Paweł Michalak

Współzałożyciel i Partner zarządzający Kancelarii. Jest specjalistą w zakresie ochrony własności intelektualnej i danych osobowych, […]

czytaj więcej
Partner, Radca prawny

Katarzyna Kosicka-Polak

Współzałożycielka i Partner Kancelarii. Kieruje zespołem prawa administracyjnego oraz prawa mediów i reklamy. Z sukcesem […]

czytaj więcej
Partner, Radca prawny

Artur Zawolski

Radca prawny, partner i współzałożyciel MKZ Partnerzy. Absolwent Uniwersytetu Warszawskiego w Warszawie, Wydziału Prawa i Administracji (1998) […]

czytaj więcej
Radca prawny

Alicja Kosicka

Alicja Kosicka posiada ponad trzydziestoletnie doświadczenie w świadczeniu usług prawnych na rzecz podmiotów indywidualnych oraz […]

czytaj więcej
Radca prawny

Izabela Wąsowska

Izabela Wąsowska jest członkiem zespołu doradzającego przy przedsięwzięciach inwestycyjnych, w szczególności w obszarze nieruchomości. Specjalizuje […]

czytaj więcej
Adwokat

Karina Banaszczyk

Karina Banaszczyk specjalizuje się przede wszystkim w prawie karnym. W ramach swojej praktyki kompleksowo reprezentuje klientów […]

czytaj więcej
Radca prawny

Piotr Kosiacki

Piotr Kosiacki jest ekspertem w zakresie obsługi klientów w sprawach z zakresu prawa handlowego, gospodarczego […]

czytaj więcej
Radca prawny

Katarzyna Ignatowicz-Dębska

Katarzyna Ignatowicz-Dębska prowadzi kompleksową obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni, administratorów nieruchomości oraz właścicieli (zarówno prywatnych, […]

czytaj więcej
Radca prawny

Agnieszka Wach

Agnieszka Wach w trakcie swojej pracy zawodowej zdobyła bogate doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych. Reprezentuje […]

czytaj więcej
Radca prawny

Barbara Skrok

Barbara Skrok pracuje w zespole świadczącym obsługę prawną na rzecz podmiotów prowadzących działalność leczniczą. Doradza […]

czytaj więcej
Radca prawny

Justyna Bachórska

Justyna Bachórska pracuje w zespole prawa cywilnego i rodzinnego. W ramach praktyki doradza osobom fizycznym, […]

czytaj więcej
Radca prawny

Anna Sobocińska

Anna Sobocińska doradza osobom fizycznym i przedsiębiorcom. Reprezentuje Klientów Kancelarii w sporach sądowych oraz nadzoruje […]

czytaj więcej
Aplikant radcowski

Jakub Szmelcer

Jakub Szmelcer jest odbywa obecnie aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. W […]

czytaj więcej
Aplikantka adwokacka

Anna Kalita

Anna Kalita jest aplikantką adwokacką III roku przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Specjalizuje się […]

czytaj więcej
Prawnik

Karolina Lewandowska

Karolina Lewandowska jest studentką IV roku na wydziale Prawa i Administracji na Uczelni Łazarskiego w […]

czytaj więcej
Praktykant

Sylwia Pawlonka

Sylwia Pawlonka jest studentką V roku Prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Doświadczenie […]

czytaj więcej
prawnik

Mateusz Panasiuk

Mateusz Panasiuk jest absolwentem Prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego jak również Prawa […]

czytaj więcej
Dyrektor ds. Administracyjnych

Olga Morzy-Sobiczewska

Olga Morzy-Sobiczewska od lat zarządza biurem Kancelarii oraz personelem administracyjnym. Koordynuje i wspiera obsługę księgowo […]

czytaj więcej
Asystentka biura

Monika Truszkowska

Monika Truszkowska zajmuje się sprawami organizacyjno-administracyjnymi, obiegiem dokumentacji, pocztą przychodzącą i wychodzącą oraz bieżącą obsługą […]

czytaj więcej
Klient biznesowy Klient indywidualny
Panel klienta